Me pēhea te whakatau a ngā kaituku pūtea i te nui ka taea e koe te tono
Ka whakatauria e ia kaituku pūtea arumoni te rahinga o te nama mā ngā whakamātautau motuhake e rua, kā tahi ka tuku nama i te mea iti iho o ngā mea e rua:
- Te whakamātautau LVR. Kāore e taea e te nama te hipa i tētahi wāhanga kua whakaritea o te uara o te rawa. Puta noa i tā mātou rōpū kaituku, ka whakapūteatia ngā tiakitanga arumoni tae noa ki te 70% LVR.
- Te whakamātautau raukaha utu (DSCR). Me uhi e te moni whiwhi kupenga o te rawa ngā utu whakahoki ā-tau, i tātaitia i runga i tētahi reiti whakamātau ki runga ake i te reiti o tēnei rā, mā tētahi tawhē mōkito.
Ko te kaitono nama kāinga ka tūtuki tuatahi ki te here LVR. Ko te kaitono arumoni ka tūtuki tuatahi ki te here moni whiwhi — koia tēnā ka nui pea te uara o tētahi whare engari he iti noa te nama ka tautokona e ia.
He aha te DSCR?
Ka whakataurite te ōwehenga uhi ratonga nama (DSCR) i ngā moni whiwhi e whakaputaina ana e tētahi rawa ki te utu o te nama:
DSCR = moni whiwhi kupenga ā-tau ÷ ngā utu whakahoki nama ā-tau
Ko te DSCR e 1.00 te tikanga he rite tonu te moni whiwhi ki te utu i te nama. E hiahia ana ngā kaituku pūtea ki tētahi ārai — he rerekē te mōkito i runga i te kaituku pūtea, te momo rawa me te kounga o te rīhi. Hei kimi i te nama nui rawa e tautokona ana e te moni whiwhi, ka huri whakamuri te tātaitai: mā te moni whiwhi ÷ DSCR mōkito e homai te moni mōrahi ka taea e koe te whakapau ki ngā utu i te tau, ā, ka hurihia taua utu hei rahinga nama i te reiti whakamātau.
Tauira kua whakamāramatia
Tirohia tētahi rawa whenua arumoni $1,500,000 e whiwhi ana i te $120,000 i te tau i roto i te rēti kupenga. Mā te whakamahi i tētahi reiti whakamātau tauira 9.00%, he DSCR mōkito 1.30× me tētahi wā mātāpuna me te huamoni e 20 tau:
| Whakamātautau | Rēti kupenga $120,000 | Rēti kupenga $170,000 |
|---|---|---|
| Here LVR (70%) | $1,050,000 | $1,050,000 |
| Here uhi rēti (DSCR) | $854,961 | $1,211,195 |
| Nama mōrahi | $854,961 | $1,050,000 |
| Tāpui e hiahiatia ana | $645,039 (43.0%) | $450,000 (30.0%) |
I te rēti iti iho, mā te moni whiwhi — kaua e te LVR — e whakatau te nama, ā, me whai tāpui neke atu i te 30% te kaihoko. Ki te hikina te rēti, ko te LVR ka noho hei here kē.
E hia te tāpui e hiahiatia ana mō te rawa whenua arumoni i Aotearoa?
Tīmata ki te 30% neke atu o te utu, nā te mea ko ngā LVR arumoni ka tū noa iho ki te 70%. Kā tahi ka tāpiri i ngā utu hoko — utu rōia, whakatau uara rēhita, pūrongo whare me ngā pūrongo arotake tūpato. Kāore he tāke pane kuini i Aotearoa, engari he mea nui te GST: ko te nuinga o ngā hoko i waenga i ngā rōpū kua rēhitatia ki te GST he kore-reiti, ā, he pai te tirotiro i ngā aratohu GST a Te Tari Taake ki tō kaikaute i mua i tō hainatanga.
Mehemea ka whakaatu te tātaitai he iti iho te here DSCR i te here LVR, he nui ake tō tino tāpui i te 30%. Koia tēnā te tau hei whakahaere mahere māu.
Kaihaumi me te kaiwhakamahi-rangatira
Ka arotakehia ngā kaihaumi i runga i te rīhi: te rēti kupenga i muri i ngā utu whakahaere e utua ana e te kaipupuri whenua, te pakari o te kairēti me te roa o te rīhi e toe ana. Ka arotakehia ngā kaiwhakamahi-rangatira i runga i te pakihi — ko te tikanga ka whakamahi ngā kaituku pūtea i ngā whiwhinga i mua i te huamoni (EBITDA), ka whakamātau hoki i te nama hou ki te taha o ērā atu nama a te pakihi. Whakaurua te mea e tika ana hei moni whiwhi kupenga ā-tau māu.
Me pēhea te whakanui i te tono nama ki runga i tētahi rawa whenua arumoni
- Hikina, whakaūhia rānei te moni whiwhi — mā te arotake rēti, he rīhi hou, he wā roa ake rānei e whakapai ake te DSCR.
- Hurihia te hanganga — mā te wā roa ake, tētahi wā huamoni-anake rānei e whakaiti te utu e whakamātauria ana.
- Tāpirihia he tiakitanga — ka taea e te tūtanga i tētahi atu rawa whenua te tautoko i tētahi nama nui ake i tā te whare anake.
- Whakamahia he kaituku pūtea kē — he rerekē te arotake raukaha utu a te pūtea kore-peeke wā roa i tā ngā peeke.
- Arawhitihia te āputa — ka taea e tētahi nama arumoni wā poto te whakapūtea i te hoko i te wā e kimi rēti ana mō tētahi rawa e takoto kau ana, kā tahi ka whakapūtea anō ki tētahi nama wā roa.
Ina mōhio koe ki te rahinga nama, ka whakaatu te tātaitai nama arumoni he aha te utu hei whakahoki, ā, ka tirohia e te tātaitai hua te rēti ki te utu. Mō ngā paearu tuku nama katoa, tirohia te pūtea rawa whenua arumoni.